Detto in semplici parole:



in generale le banche concedono l'80% (quindi sarebbe 240.000). Però dovete (tu e la banca) fare i conti con quello che EFFETTIVAMENTE puoi rimborsare in base ai redditi dimostrabili: di solito si considera un rapporto rata/reddito pari a 1/3.



Quindi: per 200.000 in linea tecnica non ci sono problemi, PERO' la concessione dipende dai redditi adeguati che devi avere:

- con durata 20 anni la rata è (circa) 1.200 euro/mese, (redditi 3.600)

- con durata 25 anni la rata è (circa) 1.050 euro/mese (redditi 3.150)

- con durata 30 anni la rata è (circa) 900 euro/mese (redditi 2.700)



Con la recente crisi, in effetti c'è stato qualche giro di vite anche sui mutui: può darsi che abbiano ristretto i canoni di concessione ma con un immobile che vale 300.000 e quindi scarto 33% dovresti trovare.



Rimane il problema dei redditi, sui quali nulla dici

In linea generale, la banca finanzia l'80% del valore dell'immobile (valore che viene stabilito da perito di fiducia della banca).

Ci sono banche che finanziano anche l'intero valore dell'immobile.

Con l'attuale crisi che ha investito il mondo finanziario, le banche tendono ad esporsi molto meno e hanno ristretto molto le cosiddette politiche del credito, ossia le regole con cui viene concesso un finanziamento.

Il risultato é che per mitigare il rischio di mancato pagamento da parte del Cliente, le banche tendono a concedere mediamente meno dell'80%.

Questo significa che il portafoglio mutui di una banca sarà composto in parte sempre decrescente di finanziamenti che si avvicinano all'80% e invece crescerà la quota dei finanziamenti con percentuale di intervento (o LTV cioé quanto la banca finanzia rispetto al valore della casa) più bassa.

Quindi chiedere 200.000 euro a fronte di un valore dell'immobile di 300.000 euro non é finanziariamente parlando un intervento a rischio per la banca. Ovviamente poi devono essere valutati anche gli aspetti soggettivi di chi richiede il finanziamento. Se il o i richiedenti sono persone che hanno un lavoro a tempo indeterminato, con un buon salario tale per cui la rata dell'eventuale mutuo non incide in modo pesante sulla qualità della vita (il famoso rapporto rata-reddito, che di norma deve essere non superiore al 30-35%) allora c'è buona possibilità che il finanziamento venga concesso. Certo che se a chiedere un mutuo sono delle persone che hanno un lavoro a tempo determinato o stagisti, l'analisi del credito diventa più rigorosa a fronte di un maggior rischio che non ci siano fonti di reddito per pagare la rata.

Vai alla tua banca o in una banca che ti offre magari delle condizioni vantaggiose e prova a farti fare un preventivo e, se ti piacciono il tasso e la rata che ti vengono offerte, allora prova a formalizzare la richiesta di mutuo. Se non va a buon fine, allora puoi sempre ritirare la richiesta.

Alcune banche arrivano a concedere fino all'80% del mutuo; da un punto di vista tecnico la crisi è quasi finita, ragione per cui i mutui sono più facilmente ottenibili ora. Il consiglio migliore che posso darti è di non rivolgerti a grandi gruppi bancari in quanto la tua domanda passerà per una moltitudine di persone che non ti conoscono e che sono totalmente disinteressate ad un cliente in più o in meno. Essere rimasti fedeli alla stessa banca per molti anni ripaga senz'altro di più. Il direttore ti conosce, sa che lavoro fai, vede i tuoi movimenti con il conto e fa le sue valutazioni con te. Si possono senz'altro ottenere 200.000 euro su 300.000, tuttavia è necessario che il reddito sia tale da coprire la rata mensile e che le garanzie a livello di proprietà o di firma di parenti affidabili economicamente sani. Al momento i tassi sono al minimo storico degli utlimi anni, può essere vantaggioso accollarsi una rata leggermente più alta con il TASSO FISSO e ritrovarsi fuori dalla crisi, quando i tassi risaliranno, con una rata tutto sommato digeribile. Un tasso variabile ora ha rate molto basse ma che dureranno pochi mesi; se uno ci cade potrebbe ritrovarsi tra un anno a non riuscire più a pagare la rata. Se fai un mutuo di 20 anni per 100.000 euro puoi ottenere una rata di circa 700 euro ma, in caso si tratti della prima casa e non sia un mutuo per l'attività (ad esempio comprare un nuovo negozio) o per la seconda casa, beh allora la cifra ovviamente scende. Potresti avvicinarti ai 1100 euro mensili per 200.000 Euro. Questo è uno degli articoli di un sito che mi ha incuriosito molto per la molteplicità degli aspetti che tratta:

http://ralph-dte.eu/2009/03/13/intervista-ad-un-bancario/

Mah ultimamente le banche non si espongo molto. Per una spesa di 300.000 € la banca vorrà sicuramente dei garanti che si espongano con il loro capitale, la certezza dei vostri stipendi, e forse vi daranno la metà dell'importo che avete chiesto. La vedo un po dura!

La mia esperienza personale è stata su una cifra di 250,000€ mi hanno dato 100,000€ con garante (8 anni fa)

In bocca al lupo.